Masz mieszkanie na wynajem? Szykują się ważne zmiany

Sejmowe komisje poparły 17 września 2026 roku projekt, który daje wspólnotom, spółdzielniom i gminom prawo do wprowadzenia zakazu najmu na doby. Dla właścicieli, którzy kupili mieszkanie z myślą o turystach, to poważna zmiana. Adwokat tłumaczy, na co muszą się przygotować.

Wspólnota i gmina wprowadzą zakaz najmu na doby

Projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich zakłada, że walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej albo właściciele lokali we wspólnocie podejmą uchwałę zakazującą wynajmu turystom w swoim budynku. W spółdzielni potrzebna będzie większość ponad 50 procent uprawnionych do głosowania.

Przedsiębiorca objęty takim zakazem dostanie sześć miesięcy na zakończenie działalności. Potem koniec.

Własne strefy wyznaczy też rada gminy. Może to zrobić m.in. ze względu na zabytkowy charakter budynku albo bezpieczeństwo i porządek publiczny. Projekt uchwały trafi najpierw do konsultacji z mieszkańcami, które potrwają co najmniej 21 dni. Sama uchwała wejdzie w życie najwcześniej sześć miesięcy po ogłoszeniu.

Dla inwestorów to spory kłopot. Mieszkanie kupione dziś pod turystów może podlegać innym zasadom niż lokal w sąsiednim mieście. Ograniczenia mogą też objąć tylko wybrane części miasta.

Zwraca na to uwagę adwokat Katarzyna Gabrysiak w rozmowie z Faktem.

Jeżeli poszczególne gminy będą mogły samodzielnie wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy zostanie ograniczony albo całkowicie zakazany, właściciel mieszkania będzie musiał zwracać uwagę nie tylko na przepisy ogólnokrajowe, ale również na regulacje obowiązujące w konkretnej lokalizacji.

– podkreśliła.

Trzy naruszenia i koniec wynajmu turystom

Mieszkańcy dostaną też inne narzędzia. Kontrolę lokalu wynajmowanego turystom będą mogli zgłosić sąsiedzi z tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo zarząd i rada nadzorcza spółdzielni. Chodzi m.in. o hałas, imprezy i zakłócanie ciszy nocnej.

Jeśli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego naruszenia kontrole wykażą łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego, obiekt zostanie wykreślony z ewidencji. Ponowne zgłoszenie będzie możliwe dopiero po roku. To surowa kara.

Nowe prawo porządkuje też cały rynek. Usługą hotelarską będzie wynajem mieszkania lub pokoju na krócej niż 30 dni jednorazowo jednemu klientowi. Powstanie jawny Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, w którym każdy obiekt dostanie numer ID.

Za wynajem turystom bez wpisu do ewidencji grozi kara do 50 000 zł. Tyle samo zapłaci ten, kto nie poda numeru ID w ofercie.

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel jednego mieszkania będzie musiał działać jak hotel. Jak zaznacza Gabrysiak, właściciel lub operator z dobrymi procedurami, który szybko reaguje na skargi, może prowadzić taki najem bez większych problemów.

Zakaz najmu na doby zmieni rachunek inwestycji

Najbardziej obawiają się ci, którzy kupili lokal wyłącznie pod turystów. Jeśli wspólnota albo gmina ograniczy taką działalność, może się zmienić ekonomiczny sens całej inwestycji.

Mieszkanie nie straci jednak automatycznie wartości. Można je wynająć na dłużej. Przychody i stopa zwrotu mogą wtedy wyglądać inaczej, niż zakładał pierwotny biznesplan.

Dlatego po zmianach jeszcze większego znaczenia nabierze sprawdzenie sytuacji prawnej nieruchomości przed jej zakupem.

– wyjaśniła adwokat.

Kupujący powinien więc sprawdzić nie tylko cenę, lokalizację i popyt turystyczny. Liczą się też zasady obowiązujące w danym budynku i lokalne regulacje. Wynajem turystom nie jest już pewnym pomysłem na zarobek.

Przypomnijmy, że rządowy projekt wpłynął do Sejmu 21 lipca 2026 roku. Pierwsze czytanie odbyło się 2 września, tego samego dnia wpłynęła autopoprawka rządu. Połączone komisje Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej zarekomendowały Sejmowi uchwalenie ustawy. Zrobiły to z przyjętymi poprawkami.

Teraz projekt czeka na drugie czytanie. Jego ostateczny kształt może się jeszcze zmienić. Większość przepisów zacznie obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu ustawy. Zakazy wspólnot i strefy gminne ruszą dopiero 1 stycznia 2028 roku.

Źródło zdjęcia: Canva